Eine fristlose Kündigung des Mietvertrags ist wirksam, wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche der Mietwohnung abweicht.

Abweichung der Wohnfläche ist ein Mangel 

Der BGH hat ausgeführt, dass mit einer Abweichung der Wohnfläche von über 22,63 Prozent ein Mangel der Mietwohnung vorliegt. Dieser Mangel hat zu Folge, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde, daher liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 II, S. 1 Nr. 1 vor.

Laut BGH muss der Mieter bei einer fristlosen Kündigung in solchen Fällen auch nicht darlegen, warum die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht mehr zumutbar ist. Das Gesetz hat bei den Kündigungsgründen Fälle der Unzumutbarkeit typisert, die Kündigung aufgrund der erheblichen Abweichung der Wohnfläche ist daher Wirksam.

Es lagen keine Gründe vor, weshalb die Kündigung nicht wirksam sein sollte, etwa wenn die Mieter bei Mietbeginn oder kurz danach bereits bemerkt hätten, dass die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche erheblich abweicht. Das  Kündigungsrecht der Kläger ist daher nach Ansicht des BGH auch nicht verwirkt.

Durch das Gutachten eines Sachverständigen stellte das Amtsgericht Michelstadt fest, dass die tatsächliche Wohnfläche 22,63 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abweicht.

Rückzahlung wegen falsche Angabe der Wohnfläche

Das Gericht verurteilte den Vermieter zur Zahlung der zu viel gezahlten Miete. Gleichzeitig gab das Amtsgericht der Widerklage des Vermieters statt und verurteilte die Mieter zur Zahlung von 1.263,45€.

Die Kläger bezogen zum 01.05.2002 als Mieter in die Wohnung des Beklagten. Die Mieter kündigten am 24.01.2005 dem Vermieter in schriftlicher Form, hilfsweise  kündigten sie ordentliche (fristgemäß) zum 30.04.2005. Die Mieter waren der Ansicht, dass die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der mit „ca. 100m²'“vereinbarten Wohnung abweicht.

Die Mieter verlangten mit der Klage unter anderem die Rückzahlung des zu viel bezahlten Miete von 4.901,11€. Der Vermieter machte durch eine Widerklage 2.045,55€ für die Zeit von Februar bis April geltend. Er bestand also auf die Einhaltung der Kündigungsfrist.